Dépôt de garantie non rendu : que faire ?

Vérifier le délai de restitution

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux délais maximum :

• Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.
• Deux mois si les états des lieux ne sont pas conformes.

Ces délais s’appliquent aux locations vides et meublées concernées. Ils partent de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

La loi prévoit une remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

La date de départ du logement ne suffit donc pas. Gardez une preuve de la date de remise des clés.

Transmettez votre nouvelle adresse lors de cette remise et conservez sa preuve. Elle compte pour la majoration en cas de retard.

Des états des lieux conformes ne garantissent pas un remboursement intégral : des impayés justifiés peuvent notamment rester dus.

Comprendre les retenues possibles

Le bailleur peut retenir des sommes restant dues, notamment des loyers ou charges impayés et des réparations imputables au locataire.

Les retenues doivent être justifiées. Demandez un décompte détaillé et les pièces correspondant à chaque somme.

Les justificatifs peuvent comprendre les états des lieux, des photos, un constat, des devis ou des factures.

Une facture acquittée n’est donc pas systématiquement indispensable. En revanche, l’usure normale ne constitue pas une dégradation imputable au locataire.

Le cas des charges en immeuble collectif

Une provision justifiée peut être conservée jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, après un arrêté provisoire des comptes.

Elle est plafonnée à 20 % du dépôt de garantie. Ce n’est ni une retenue automatique ni une retenue définitive.

La régularisation et la restitution du solde interviennent dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes.

Les parties peuvent convenir de solder immédiatement les comptes. Pour un meublé avec charges au forfait, cette régularisation ne s’applique pas.

Vérifier la majoration pour retard

Lorsque le dépôt restant dû est rendu hors délai, la loi prévoit une majoration.

Elle correspond à 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

La base du calcul est le loyer hors charges, pas le dépôt. Il ne faut pas compter uniquement les mois complets.

Exception : la majoration n’est pas due lorsque l’origine du retard résulte de l’absence de transmission de votre nouvelle adresse.

Cette exception ne dispense pas le bailleur de rendre le solde dû. En cas de désaccord sur le calcul, consultez votre ADIL.

Préparer vos démarches

1. Rassembler les preuves

Gardez le bail, la preuve du dépôt versé, les deux états des lieux et la preuve de remise des clés.

Ajoutez votre loyer hors charges, la nouvelle adresse transmise, les échanges avec le bailleur et les éventuels justificatifs de retenues.

Ne cessez pas de payer votre dernier loyer pour le compenser avec le dépôt. Les obligations restent distinctes.

2. Réclamer par écrit après le délai

Si le délai est expiré, Service-Public recommande une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

Indiquez la remise des clés, le délai applicable, le dépôt initial, le solde demandé et la majoration lorsqu’elle s’applique.

Contestez précisément les retenues non justifiées. Demandez les pièces manquantes et conservez votre courrier et les preuves d’envoi.

Si les états des lieux sont conformes, Service-Public propose un modèle gratuit de demande de restitution.

Ce modèle vise cette situation précise. Pour des retenues contestées, adaptez votre demande et faites vérifier les points incertains.

Un délai de réponse fixé dans votre courrier n’est pas un nouveau délai légal de restitution.

3. Chercher une solution amiable

Le conciliateur de justice intervient gratuitement pour rechercher un accord.

Pour une demande de paiement n’excédant pas 5 000,00 €, une tentative amiable préalable est en principe obligatoire avant de saisir le juge.

L’article 750-1 du Code de procédure civile prévoit des exceptions. Le conciliateur peut vous orienter sur cette étape.

La commission départementale de conciliation peut aussi être saisie gratuitement pour ce litige locatif.

Pour vérifier votre situation, contactez une ADIL près de chez vous. L’information y est gratuite.

4. Envisager le recours au juge

Si aucun accord n’aboutit, le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Au-delà de 5 000,00 €, une saisine directe est possible pour ce litige. Une démarche amiable reste utile.

Service-Public indique un délai de trois ans à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu.

N’attendez pas la fin de ce délai pour vous informer. Ne supposez pas qu’un simple courrier suffit à interrompre la prescription.